Die Unternehmerkanzlei im Mittelstand
Suche
Sie haben es eilig oder wünschen sich alle Informationen rund um ein Thema auf einen Blick? Geben Sie einfach den Begriff ein und klicken Sie die „Enter“-Taste. Sofort erscheinen alle Inhalte, die zu Ihrem Schlagwort passen.
Aktuelles
Nur wer gut informiert ist, kann die richtigen Entscheidungen treffen. Das gilt für uns Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte ebenso wie für unsere Mandanten. Deshalb bieten wir Ihnen verschiedene Formate mit unterschiedlichen Inhalten – von tagesaktuellen HBM News zu Gesetzesänderungen und Grundsatzurteilen über unseren regelmäßig erscheinenden HBM Newsletter bis zu ausführlich behandelten Themen für Ihre Recherche.
Noch mehr wichtige Informationen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Rechtsberatung hält der HBM Newsletter für Sie bereit. Jetzt anmelden und immer auf dem neuesten Stand sein!
Noch mehr wichtige Informationen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Rechtsberatung hält der HBM Newsletter für Sie bereit. Jetzt anmelden und immer auf dem neuesten Stand sein!
Jahressteuergesetz 2022 und dessen Auswirkung auf die Erbschaft- und Schenkungssteuer bei der Bewertung von Immobilien ab 2023
Der Finanzausschuss hat in seiner Sitzung am Montag den 22.11. die Durchführung einer weiteren öffentlichen Anhörung zu dem von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2022 (JStG 2022) beschlossen. Insbesondere die Änderungen zur Bewertung von Immobilien für Erbschafts- und Schenkungssteuer hat eine hohe mediale Aufmerksamkeit erlangt und sowohl in der Fachliteratur als auch der Boulevardpresse für Aufsehen gesorgt. Vielfach werden pauschale Aussagen in der Weise getroffen, dass die Immobilien ab 2023 um ca. 30-40% höher bewertet werden als zuvor und somit zu erheblichen zusätzlichen Schenkungs- und Erbschaftsteuern führen werden. Das Problem der befürchteten deutlich erhöhten Steuerlast ergebe sich daraus, dass mit dem JStG 2022 zwar die für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer geltenden Werte der Immobilen deutlich angehoben würden, nicht jedoch die geltenden Freibeträge. Letztere liegen derzeit für Eheleute bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro und für Enkelkinder bei 200.000 Euro. Diese pauschalen Aussagen sind irreführend, suggerieren einen zwingenden Handlungsbedarf und kann zu falschem Aktionismus führen.
Die steuerliche Bedarfsbewertung für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke greift bei den unterschiedlichen Bewertungsverfahren auf Parameter wie den Liegenschaftszinssatz, den Sachwertfaktor oder den Bodenrichtwert zurück, die von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden festgelegt werden.
Für bebaute Grundstücke finden grundsätzlich drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Bedarfswerts Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Daran wird sich auch durch das JStG 2022 nichts ändern. Maßgeblich für die Bewertung unbebauter Grundstücke sind weiterhin die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte.
Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sollen im sog. Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) bewertet werden. Im Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG) werden zum einen Mietgrundstücke und zum anderen Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstückmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, bewertet. Im Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG) werden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum bewertet, für die kein Vergleichswert vorhanden ist sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich keine übliche Miete auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermittelt lässt. Wie bisher ermittelt sich der für das Sachwertverfahren entscheidende Gebäuderegelherstellungswert als Produkt der auf den Bewertungsstichtag angepassten Regelherstellungskosten und der Brutto-Grundfläche.
Das sogenannte Sach- und Ertragswertverfahren von bebauten Grundstücken sowie die Bewertung von Erbbaurechtsfällen sollte durch das Jahressteuergesetz diese an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und damit die teilweise in die Jahre gekommenen Bewertungsparameter an das aktuell höhere Markt- und Baupreisniveau angepasst werden.
Beim Sachwertverfahren erfolgte daher eine erhebliche Anpassung des sogenannten Sachwertfaktors im Bewertungsgesetz und führt bei dieser Bewertungsmethode zu einem erhöhten Immobilienwert. Dieser Sachwertfaktor nach dem BewG ist alllerdings nur dann anzusetzen, wenn die örtlichen Gutachterausschüsse einen solchen Sachwertfaktor nicht veröffentlichen. Dies ist i.d.R. aber in allen größeren Städten und Gemeinden der Fall, so dass nur wenige Immobilien hiervon betroffen sein dürften. Vor allem in größeren Städten liegen ohnehin regelmäßig genügend vergleichbare Verkäufe vor, sodass das Vergleichswertverfahren Anwendung finden kann und das Sachwertverfahren gar nicht erst zur Anwendung kommt.
Beim Ertragswertverfahren wurde der pauschale Liegenschaftszins im BewG reduziert und führt somit auch grundsätzlich zu einem höheren Immobilienwert. Aber auch hier gilt, dieser pauschale Liegenschaftszins greift nur, wenn die lokalen Gutachterausschüsse keine Zinssätze zur Verfügung stellen. Diese betrifft wiederum nur wenige Regionen und Städte. Die bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes anzusetzenden Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) sollen zukünftig nicht mehr nach den von den Gutachterausschüssen ermittelten Erfahrungssätzen angesetzt werden, sondern grundsätzlich nach den in der Anlage 23 BewG enthaltenen Beträgen und Prozentsätzen ermittelt werden und wurden nach dem Vorbild der Anlage 3 ImmowertV differenzierter ausgestaltet und werden nun jährlich anhand des Verbraucherpreisindizes angepasst werden. Aus dieser Anpassung sind nur geringe Bewertungsdifferenzen zu erwarten.
Grundsätzlich gilt zudem, dass ein niedrigerer Verkehrswert der Immobilie durch ein Sachverständigengutachten jederzeit nachgewiesen werden kann.
Fazit: Die pauschalen Aussagen in den Medien sind daher nur für vereinzelte Lagen und Immobilien gerechtfertigt. Für bestimmte Immobilien kann sich die potentielle Steuerbelastung bei Erbschaft oder Schenkung erhöhen, dies ist aber von einer Vielzahl von Faktoren abhängig und daher nur für einen eingeschränkten Kreis einschlägig. Für bestimmte Wohnimmobilien hingegen, für die Vergleichswerte oder Vergleichsfaktoren vorliegen, könnte sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung sogar ein gegenläufiger Effekt ergeben. Gerne stehen wir für Fragen zur Verfügung und erörtern gemeinsam ob ihre Immobilien, die zu Übertragungen anstehen, hiervon betroffen sein könnten. Weiterhin schenkungssteuerfrei bleibt auch die Schenkung eines Familienheims. In Abhängigkeit vom Bewertungsobjekt könnte daher ein Vorziehen bereits geplanter Immobilienschenkungen erwogen werden, da die genannten Änderungen durch das JStG 2022 erst ab 1.1.2023 Anwendungen finden sollen. Es bleibt jedoch in jedem Fall festzuhalten, dass jegliche Nachfolgeplanung auch unter Einbezug von nicht-steuerlichen Aspekten wohl überlegt und nicht überstürzt angegangen werden sollte.
Die steuerliche Bedarfsbewertung für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke greift bei den unterschiedlichen Bewertungsverfahren auf Parameter wie den Liegenschaftszinssatz, den Sachwertfaktor oder den Bodenrichtwert zurück, die von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden festgelegt werden.
Für bebaute Grundstücke finden grundsätzlich drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Bedarfswerts Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Daran wird sich auch durch das JStG 2022 nichts ändern. Maßgeblich für die Bewertung unbebauter Grundstücke sind weiterhin die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte.
Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sollen im sog. Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) bewertet werden. Im Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG) werden zum einen Mietgrundstücke und zum anderen Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstückmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, bewertet. Im Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG) werden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum bewertet, für die kein Vergleichswert vorhanden ist sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich keine übliche Miete auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermittelt lässt. Wie bisher ermittelt sich der für das Sachwertverfahren entscheidende Gebäuderegelherstellungswert als Produkt der auf den Bewertungsstichtag angepassten Regelherstellungskosten und der Brutto-Grundfläche.
Das sogenannte Sach- und Ertragswertverfahren von bebauten Grundstücken sowie die Bewertung von Erbbaurechtsfällen sollte durch das Jahressteuergesetz diese an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und damit die teilweise in die Jahre gekommenen Bewertungsparameter an das aktuell höhere Markt- und Baupreisniveau angepasst werden.
Beim Sachwertverfahren erfolgte daher eine erhebliche Anpassung des sogenannten Sachwertfaktors im Bewertungsgesetz und führt bei dieser Bewertungsmethode zu einem erhöhten Immobilienwert. Dieser Sachwertfaktor nach dem BewG ist alllerdings nur dann anzusetzen, wenn die örtlichen Gutachterausschüsse einen solchen Sachwertfaktor nicht veröffentlichen. Dies ist i.d.R. aber in allen größeren Städten und Gemeinden der Fall, so dass nur wenige Immobilien hiervon betroffen sein dürften. Vor allem in größeren Städten liegen ohnehin regelmäßig genügend vergleichbare Verkäufe vor, sodass das Vergleichswertverfahren Anwendung finden kann und das Sachwertverfahren gar nicht erst zur Anwendung kommt.
Beim Ertragswertverfahren wurde der pauschale Liegenschaftszins im BewG reduziert und führt somit auch grundsätzlich zu einem höheren Immobilienwert. Aber auch hier gilt, dieser pauschale Liegenschaftszins greift nur, wenn die lokalen Gutachterausschüsse keine Zinssätze zur Verfügung stellen. Diese betrifft wiederum nur wenige Regionen und Städte. Die bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes anzusetzenden Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) sollen zukünftig nicht mehr nach den von den Gutachterausschüssen ermittelten Erfahrungssätzen angesetzt werden, sondern grundsätzlich nach den in der Anlage 23 BewG enthaltenen Beträgen und Prozentsätzen ermittelt werden und wurden nach dem Vorbild der Anlage 3 ImmowertV differenzierter ausgestaltet und werden nun jährlich anhand des Verbraucherpreisindizes angepasst werden. Aus dieser Anpassung sind nur geringe Bewertungsdifferenzen zu erwarten.
Grundsätzlich gilt zudem, dass ein niedrigerer Verkehrswert der Immobilie durch ein Sachverständigengutachten jederzeit nachgewiesen werden kann.
Fazit: Die pauschalen Aussagen in den Medien sind daher nur für vereinzelte Lagen und Immobilien gerechtfertigt. Für bestimmte Immobilien kann sich die potentielle Steuerbelastung bei Erbschaft oder Schenkung erhöhen, dies ist aber von einer Vielzahl von Faktoren abhängig und daher nur für einen eingeschränkten Kreis einschlägig. Für bestimmte Wohnimmobilien hingegen, für die Vergleichswerte oder Vergleichsfaktoren vorliegen, könnte sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung sogar ein gegenläufiger Effekt ergeben. Gerne stehen wir für Fragen zur Verfügung und erörtern gemeinsam ob ihre Immobilien, die zu Übertragungen anstehen, hiervon betroffen sein könnten. Weiterhin schenkungssteuerfrei bleibt auch die Schenkung eines Familienheims. In Abhängigkeit vom Bewertungsobjekt könnte daher ein Vorziehen bereits geplanter Immobilienschenkungen erwogen werden, da die genannten Änderungen durch das JStG 2022 erst ab 1.1.2023 Anwendungen finden sollen. Es bleibt jedoch in jedem Fall festzuhalten, dass jegliche Nachfolgeplanung auch unter Einbezug von nicht-steuerlichen Aspekten wohl überlegt und nicht überstürzt angegangen werden sollte.